방빼기 혹은 방공제 들어보셨나요? 주택담보대출을 준비하시는 분들이라면 은행에서 이 용어를 들어보셨을 겁니다. 방공제는 주택담보 대출시 일정 금액을 방개수에 비례해 대출금액에서 차감하는 것을 말합니다.
즉, 방공제 / 방빼기를 하는 이유는 임차인을 보호하기 위함입니다.
주택임대차 보호법
주택임대차보호법에 대해 들어보셨을 겁니다. 이 주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 주거용건물의 임대차에 관하여 민법보다 상위에 존재하는 특별법입니다. 즉, 임차인을 보호하기 위한 법입니다.
임대차 보호법 중 최우선변제권이 있습니다. 이 최우선변제권은 임차인의 최소한의 권리 즉, 보증금을 최우선으로 변제해주는 권리입니다. 임대차 계약 후, 집이 경매나 공매로 인하여 제 3자에게 낙찰되더라도 임차보증금 범위 내에서 최우선변제금액에 해당하는 보증금을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있도록 하는 것입니다.
정리하자면, 최우선변제권 금액안에 보증금이 있다면 가장 우선하여 보장받는 것입니다. 그리고 이 최우선변제금액이 곧 방공제의 기준이 됩니다.
방공제
아파트의 경우 주택담보대출 실행시 방공제를 하지 않습니다. 하지만 단독주택의 경우 방의 갯수만큼 대출금 총액에서 제외하고 대출을 실행하고 있습니다.
그 이유는 집주인이 방 한 칸마다 소액임차인을 두고 대출을 연체해 집이 경매에 넘어간다면 소액임차인은 은행보다 우선권리를 갖게됩니다. 이렇게 되면 은행은 받아야 할 돈 전부를 받지 못하는 경우가 생길 수 있어 대출을 실행할 때 방 갯수만큼 방공제를 하는 것입니다.
주택담보대출시 '방공제'금액
| 지역 | 공제금액 |
| 서울 | 5000만원 |
| 서울 제외, 수도권 과밀 억제권역, 세종, 경기 김포.용인.화성 | 4300만원 |
| 부산, 대구, 대전, 울산, 광주, 수도권 과밀 억제 권역이 아닌 인천(군 제외), 경기 안산. 광주. 파주. 이천. 평택 |
2300만원 |
| 그 밖의 지역 | 2000만원 |
방공제 없이 대출받는 방법
하지만 대출을 실행할 때 방공제를 안하기도 합니다. 이건 또 무슨일 일까요?
대출받는 주택 매매자는 담보대출을 최대한 받기를 원합니다. 이럴 때 MCI, MCG라는 보증서를 이용하여 대출한도를 최대한으로 늘릴 수 있습니다.
MCI, MCG
MCI : 모기지신용보험
서울신용보증보험에서 보험사와 연계되어 방공제 없이 대출한도를 높여주는 보험입니다. 대출금융기관이 MCI 보험에 가입해 소액보증금을 차감하지 않고 LTV 범위 내에서 대출을 해줄 수 있게 됩니다. MCI는 은행에서 보증료를 납부하므로 별도 보증료를 지불하지 않아도 됩니다.
MCG : 모기지신용보증
한국주택금융공사에서 위탁보증으로 주택 또는 주거용 오피스텔을 구입할 때 은행에서 주택담보대출을 실행할 경우 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV 범위 내에서 대출을 해줄 수 있는 상품으로 MCI와 역할이 같습니다.
다른점은 MCG는 대출자가 부담해야하며 1년에 1회씩 지불해야합니다. 보통 대출에 포함되어 상환됩니다.
MCI는 1인당 1건, MCG는 가구당 2건을 받을 수 있습니다. 두 가지 모두 방공제의 역할을 하지만 다른점이 있다면 MCI는 은행에서 보증료를 납부하며, MCG는 대출자가 부담해야 합니다.
또한 각각의 기준도 다르며, 은행의 재량에 따라 다르니 꼼꼼히 알아보고 진행하셔야 합니다.
